本文摘要：原标题：当前房地产市场需警觉三大风险对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的沿袭，事实上中国有所不同区域的房地产市场的联动性相比之下大于几乎市场经济国家，因而各个区域房价在下跌一段时间后，往往不会呈现出区域分化的特点，因此中国经常出现全国性的房地产暴跌的概率十分之小。

原标题：当前房地产市场需警觉三大风险对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的沿袭，事实上中国有所不同区域的房地产市场的联动性相比之下大于几乎市场经济国家，因而各个区域房价在下跌一段时间后，往往不会呈现出区域分化的特点，因此中国经常出现全国性的房地产暴跌的概率十分之小。房地产行业是个资金密集型行业，房地产的研发必须大量的资金投入，这就使得金融在房地产的行业发展中扮演着最重要的角色。总结美国、日本、东南亚等的房地产危机，他们的一个联合特点是房地产金融过度杠杆化。税房地产税将为地方政府在城市、环境等方面的开支寻找一个平稳的收益来源，有助引领和完备地方政府的不道德，确保房地产政策的公正性，使其更为注目公共服务和基础设施提高。

2014年上半年，我国70个大中城市商品房的销售面积上升6%，销售额上升6.7%，尤其是一些热点城市房价上升引人注目，一些地方政府救市的新闻弥漫各类媒体，以至于一些专家辨别，中国经济上行与房地产价格暴跌变换，市场有可能要瓦解。2015年下半年以来，有关房地产危机问题再度沦为热点话题，各种观点和政策主张很多，但分歧相当大。

中国房地产市场再次发生系统性风险的概率十分小仔细观察房地产市场风险无法就事论事，更加无法非常简单套用其他市场分析方法，而应当深刻理解房地产市场的本质特性，做到其特有的规律。房地产商品的异质性要求了大型经济体房地产市场容易再次发生系统性风险。所谓房地产商品的异质性是指由于土地的不能移动造成了每个房地产商品具备唯一性、不能拷贝性。实际生活中，除了土地这一基本决定因素外，社会、文化等多个层面的因素更进一步烧结了房地产商品的异质性。

例如，房屋所处有所不同区位的大自然、社会、经济条件的差异以及建筑功能与风格、朝向、层次、规格、装饰、设备等方面的千差万别，更加增强了房地产的异质性，甚至可以说道，房地产商品可以指出是经济学意义上相似于几乎差别化的产品。对于一个大型经济体而言，房地产市场的区域性差异非常明显，尽管各区域房地产市场都受到宏观经济大环境影响，但是相互之间的联动性是十分受限的；房地产商品的异质性造成了有所不同区域的房地产市场天然是拆分的，甚至可以近似于看作为有所不同的商品。

对于小型经济体，房地产的区域性特点不显著、甚至只有一个区域，往往经常出现刚好点上房地产暴跌，进而引起经济危机。但是如果了解仔细观察房地产商品类似的价格传导机制，并从大型经济体的角度来分析，各个区域间的房地产市场价格波动会经常出现严苛意义上的多米诺效应，更加会经常出现短时期再次发生全面或集中于暴跌的系统性风险。

对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的沿袭，事实上中国有所不同区域的房地产市场的联动性相比之下大于几乎市场经济国家，因而各个区域房价在下跌一段时间后，往往不会呈现出区域分化的特点，因此中国经常出现全国性的房地产暴跌的概率十分之小。除此之外，中国房地产市场特殊性使其经常出现系统性暴跌的可能性较小。

一是中国房地产市场依然具有较强的刚性市场需求，无法经常出现全国性房地产价格大幅度暴跌。中国目前具备中高速的经济增长率、较低的通胀和照相机决择的政策调控机制，居民收入持续增长，自主性市场需求和提高性需求还更为充沛。

并且，中国城镇化率近高于发达国家平均水平，随着中国城镇化的急剧前进，城镇化导致的住房市场需求也将保持稳定快速增长。二是个人购房贷款占到比大、质量低，会愈演愈烈次贷式的风险。

目前我国个人住房贷款余额占到房地产领域贷款的2/3，因此个贷资产质量必要要求了房地产领域的贷款质量和金融风险。事实上，我国个人住房贷款资产质量仍然很高，不良率将近1%。三是中国财税和货币政策更为务实，不不存在次贷式的失当政策诱因和金融体系缺失。

从过去十余年的我国货币政策与房贷政策看，未经常出现如2001-2005年的美国过度严格货币政策和房贷政策，总体上仍归属于慎重状态。因此，我国目前不具备愈演愈烈次贷式危机的基本条件。

四是大型房地产开发企业占到比大，外用风险能力强劲。2013年底，中国上市的房地产企业资产负债率已降到50%左右，相比之下高于金融危机期间90%的水平。过去几年，前50大房企的市场份额大大下降，行业集中度提升带给更加强劲的抗风险能力。

大型房地产企业不仅自身资金实力强劲，而且其研发的项目所在区域地理位置更为核心，具备较强的抗风险能力。从国外房地产危机看，各核心区域、资源匮乏地域的房地产项目更为抗跌，具备较强的抗风险能力。

当然，我们不回避局部地区的小房地产开发企业愈演愈烈个案风险的可能性，但从目前看，多数愈演愈烈风险的房地产开发企业都是源自民间借贷、高风险投资、不规范、高杠杆等问题，而确实由于房地产价格暴跌、销售艰难愈演愈烈风险的企业是非常少的个案。

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